İnşaat

BAŞOĞLU İNŞAAT, Türkiye’deki inşaat firmaları arasında kuruluşundan beri kalitesi, emin adımları, imza attığı farklı sektörlerden çeşitli projeleri ile çok sayıda başarıya ulaşmış bir firmadır. Sürekli gelişen ve büyüyen yüzümüzle arsaların değerlenmesi ve iyi bir yatırıma dönüşmesi için inşaat işlerimizi ortaya koymaktayız.

İnşaat işlerimizde ortaya çıkan işin işlevselliği, görüntü açısından estetikliği ve en önemlisi de güvenle ömür boyu kullanılabilmesine büyük özen göstermekteyiz. İnşaat çalışmalarımızda plan ve proje uygularken gereksinimleri, talepleri ve maksimum verim getirecek inşaat fikirlerini derleyerek adımlar atmaktayız.

Teknolojiden her zaman en üst kalitede yararlanan firmamız, bu teknolojilerle en yüksek kalitede işin ortaya çıkması için çalışmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Yapımı

Yapı inşaatına uygun herhangi bir alanda bulunan arsa üzerine inşa edilecek inşaat içinden pay vermek suretiyle arsa sahibi ve inşaat işinin yüklenicisi müteahhit arasında kurulacak ortaklıkla yapılan inşaat tipine kat karşılığı inşaat denir. Kat karşılığı inşaat çalışma biçiminde aslında arsa sahibi müteahhite arsa payı, müteahhit de yapılacak işleri üstlendiği için inşaat içinden arsa sahibine bağımsız bölüm payı vermiş olur. Kat karşılığı inşaat her zaman yapılan inşaattan daire veya kat verilmesiyle gerçekleşmez. Arsa sahipleri kendi arsalarına inşaatın yapım maliyetini karşılayarak bina inşa ettirebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri biçim olarak birkaç farklı şekilde düzenlenebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde esas olan ilgili yüklenicinin söz konusu inşaatı belirlenen inşaat standartları kapsamında doğru zamanda teslim edebilmesidir. Kat karşılığı inşaat yapan firmalar araştırılırken aşağıdaki hususlara özellikle dikkat etmek gerekir;

Kat karşılığı inşaatta müteahhit yükümlülükleri nelerdir?

Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında yüklenici firmanın öncelikli yükümlülüğü inşaatı belirlenen inşaat yapım standartlarında eksiksiz bir şekilde tamamlayıp teslim etmektir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin imzalanmasının ardından müteahhit ilgili yasal süreci takip ederek yasal izinleri alır. Sonrasında inşaatın doğru sürede eksiksiz ve güvenli bir şekilde tamamlanmasından sorumlu olur. İnşaatın tüm safhalarında gerekli teknik ekipman ve teknik ekibin sahada bulundurulması, baştan sona işin fiziksel takibi, yasal mercilerle iletişim ve koordinasyon, inşaat başlangıcı ve bitiminde ilgili birimlerden izinlerin alınması süreçlerini tümüyle müteahhit firma yürütür.

Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında bütçeler arsanın bulunduğu konuma ve beklenen inşaat yapı standartlarına göre değişkenlik gösterebilir.

Taahhüt İşleri

Mülkiyeti başkalarına ait olacak bir yapının yapılmasını taahhüt ederek inşaat yapan işletmelere “İnşaat Taahhüt İşletmeleri” denir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere inşaat taahhüt işletmeleri inşaat yaptırmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler adına inşaat yapım faaliyetlerini üstlenirler. Bu ilişki işveren (inşaatı yaptıracak gerçek veya tüzel kişi) ile inşaat taahhüt işletmesi arasında yapılacak bir sözleşme ile başlar.

İşveren ile inşaat taahhüt işletmeleri arasında yapının inşa edilmesine ilişkin olarak yapılacak sözleşmeden önce, işverenin yapması gereken bazı işlemler vardır:

İhaleye çıkarılan projeye taahhüt işletmeleri tarafından teklif verilir. Verilen teklifler işveren tarafından değerlendirilir ve en uygun teklifi veren inşaat taahhüt işletmesi ile sözleşme imzalanır ve inşaata başlanır

Ticari Projeler

İş hayatına katkı sunacak birçok özelliği içerisinde bulunduran, yüksek güvenlikli ve modern mimarili, ileri teknoloji inşaat teknikleriyle inşa edilen, günümüze ve geleceğe imza atan iş merkezleri, oteller, rezidanslar ve endüstriyel tesisler gibi ticari projeler geliştiriyoruz.

Plan & Proje Hizmetleri

İnşaat işlerinde ortaya çıkan sonucun her anlamda tatmin edici olabilmesinin temel adımı ortaya en doğru plan projenin konulmasından geçer. Ortalama maliyet çalışmaları ile bütçe kontrolü, inşaatın tamamlanma sürelerinin hesaplanması, tasarımın incelenmesi, mühendislik şartlarının kontrolü gibi birçok aşamayı kapsayan plan proje hizmetimizle sürecin tamamını yönetmekteyiz.

Deneyimlerimiz ve becerilerimizle sıfırdan inşaat projelerinin ve yenileme çalışmalarının başarılı bir şekilde başlayıp bitmesini desteklemekteyiz. Hazırladığımız plan ve proje çalışmaları ile işin daha kolay ve net görülebilir bir hale gelmesini desteklemekteyiz.

Kaba Yapı İşleri

İnşaat evrelerine göre yapı sınıfları, kaba inşaat ve ince inşaat olmak üzere ikiye ayrılırlar. Kaba inşaat, tuğla, demir, kireç, çimento, çakıl, kum vb. malzemeler ile yapının taşıyıcı betonarme ve dolgu duvarları yapılmış, tesisatları döşenmiş halidir. Yani, henüz iç sıvası bitmemiş, çerçeveleri takılmamış, aydınlatma sistemleri yapılmamış ve boyanmamış inşaat denmektedir. Duvarları boyanmamış bir inşat için de aynı şekli söyleyebiliriz. İnce inşaat, Bir yapıda kaba yapıdan sonra gelen ve sıva, boya, badana, yalıtım, temiz ve pis su tesisatı vb. işleri kapsayan ve kaba yapıyı örten uygulamalara ince yapı denir.

Hafriyat
Grobeton
Demir Detayı
Korozyon
Montolama
Temel İzolasyonu
Temel Drenajı
Temek Elektrik Topraklaması
Duvar İşleri; Gazbeton duvar veya tuğla duvar örülmesi

Kaba İnşaat Süreci 100%

Müteahhitlik Hizmetleri

Başoğlu İnşaat olarak, müteahhitlik işlerinde sağladığımız profesyonellik, kalite ve güvenilirlikle sektörde öncü bir rol oynuyoruz. Her projede mükemmelliği hedefleyen Başoğlu İnşaat, müşterilerine güvenilir ve kaliteli inşaat çözümleri sunmaya devam ediyor. Başoğlu İnşaat, müteahhitlik işleri konusunda sektördeki deneyimi, uzman kadrosu ve müşteri odaklı hizmet anlayışıyla bilinen bir liderdir. Müteahhitlik, projenin başlangıcından bitişine kadar geçen süreçte profesyonel yönetim, mükemmel planlama ve kaliteli işçilik gerektiren kapsamlı bir disiplindir.

Danışmanlık Hizmetleri

Uygulama projelerinizin planlanması ve en doğru şekilde yönetilmesi için tarafımızca teknik danışmanlık yapılmaktadır. Kullanılacak malzemeden işçiliğe kadar en uygun seçimi yapmanıza, şantiye deneyimli uzman kadromuz sayesinde yardımcı olunmaktadır. Yapılan işlerin projesine, teknik şartnamesine uygun olup olmadığı denetlenerek ve işverene düzenli raporlama yapılarak yaşanabilecek muhtemel sorunların önceden önlenmesi sağlanır. Firmamız tarafından yapılan uygulama kontrollüğü tamamen tarafsız, etik değerlere bağlı ve fen-sanat kurallarına uygun olarak yapılır.

Kooperatifler gibi inşaat konusunda uzmanlaşmamış kurum ve kuruluşların tabii oldukları mevzuatlar gereğince yapmaları zorunlu ve kurumlarına faydalı olan uygulama müşavirliği ve proje yönetimi işleri, tecrübeli ekibimiz tarafından yapılmaktadır. Tamamlanan inşaat işlerinin projesine, teknik şartnamesine ve fen-sanat kurallarına uygun yapılıp yapılmadığı denetlenerek, inşaatlarınızın geçici kabul ve kesin kabul işlemleri yapılmaktadır.

“Kat Karşılığı Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”nde ki sözleşme hükümleri ile teknik şartnameler hem yapı müteahhidini hem de arsa sahiplerini işin teslimine kadar bağladığı için taraflarla sorunlar yaşamamanız için konusunda uzman kişilerden teknik danışmanlık almanız faydalı olacaktır. Bu tarz sözleşmelerde her iki taraf içinde bağlayıcı cezai şartlar, tarafların yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesinde önem arz edeceği için, “Yapı Kullanma İzin Belgesi”nin (İskan Ruhsatı) alınması, yapı müteahhidine tapu devrinin yapılması, ve gereken en uygun zaman gibi konuların mutlaka sözleşmede açıkça belirtilmiş olması gerekir. Bu tarz sözleşmelerde teknik danışmanlık alınması, tarafların mağduriyet yaşamaması adına önem arz etmektedir.

İmar Uygulamaları

a)Tanım

Parselasyon haritaları; 2010/22 sayılı genelgede; “imar parsellerini oluşturmak amacıyla İmar Kanunu’nun 18 inci maddesine dayanılarak belediye veya valilikler tarafından resen yapılan ya da yaptırılan haritalardır.” şeklinde tanımlanmıştır.

2010/22 sayılı genelge gereğince parselasyon; haritası ilgilisi tarafından yaptırılıp, kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gereken işlemlerdendir.

Buna göre parselasyon haritasının yapımı, uygulamayı yapan kurumun elemanlarına ya da serbest çalışan harita mühendisi tarafından yapılmış olması gerekir.

Parselasyon işlemi; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

Parselasyon haritası yapılıp, askı ilânı ile kesinleştirildikten sonra işlemi yapan idare tarafından yazılı olarak kadastro müdürlüğüne başvurulur.

b) Başvuruda bulunacak belgeler

Kontrollük işlemlerle ilgili en son düzenlemeyi içeren 2010/22 sayılı genelgede, parselasyon işlemi ile ilgili dosyada bulunacak belgeler yer almamıştır.

Ancak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 2011 yılında yayımlanmış olan “KADASTRO İŞLEMLERİ REHBERİ”nde bu belgeler şu şekilde sıralandırılmıştır;

Buna göre ifraz dosyasında;

1) İlgili idareninParselasyon plânının onaylandığı, ilân edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescili istenen ilgili idarenin yazılı talebi,

2) Parselasyonun dayandığı ve ilgili idarece onaylı, halen yürürlükteki imar plânının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası veya numaraları, ilân edildiğine dair ilân başlangıç ve bitiş tutanağı,

3) Parselasyon plânının onaylandığına dair taşınmaz malın bulunduğu yere göre, belediye encümeni veya il özel idaresinin olumlu kararı ve bu kararla ilgili belgelerin tasdikli örneği.

4) Serbest çalışan mühendisin mesleğini serbest olarak icra ettiğine dair Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasından almış olduğu Büro Tescil Belgesi,

5) Serbest çalışan mühendisin iş yapım sözleşmesi veya vekâletname örneği, (Kimlik belgelerinde T.C kimlik numarasının bulunması zorunludur.)

6) Kadastro müdürlüklerinden alınan ve işin yapımında kullanılan belgelerin tahsilat makbuzu örneği,

7) Yeni tesis edilen nirengi ve poligon noktalarına ait ölçü, hesap, kroki, kooordinat çizelgeleri ve ayırma haritası,

8) Kadastro görmeyen yerlerde sınırlandırma haritası,

9) Düzenleme sınırı krokisi,

10) Düzenleme sahası içinde kalan kadastro parsellerinin tapu kaydı örneği (TAKBİS’e bağlı olan ve ilgili tapu müdürlüklerindeki tapu kayıt bilgilerine ulaşılabilen kadastro müdürlüklerinde tapu senedi veya tapu kaydı istenmez. Tapu senedi veya tapu kayıt örneği kadastro müdürlüklerince TAKBİS’de sorgulanarak kontrol edilir.),

11) Ada bölümü krokisi,

12) Fen klâsörü ve ayırma çapları,

13) Yeni imar adaları alan hesap, özet, tahsis, dağıtım cetvelleri, D.O.P. ve D.O.P.O.hesabı,

14) Pafta inteksi, pafta, parselasyon haritasının 3 takım kopyası,

15) Fihris,

16) İşlem ile ilgili kadastro gören yerlerde biri asıl olmak üzere üç takım işlem dosyası, kadastro görmeyen yerlerde ise iki takım işlem dısyası, kadastro müdürlüğüne verilir.

c) İzlenecek Yol

Kadastro Müdürlüğünce;

1) Parselasyon haritalarının (imar planı), kontrolü ve tescili için valilik veya belediye başkanlığı, ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı talepte bulunur.

2) Kadastro müdürlüğünce; döner sermayesi tahakkuk edilip, tahsili sağlanır.

3) Talep için “istem belgesi” düzenlenip, “Tapu Fen İşleri Kayıt Defteri”ne kaydı yapılır.

4) Teknik kontrol yapılır.

İşlemin kontrolü, B.Ö.H.H.B.Ü.Yönetmeliği, Tescile Konu Olan Harita ve Plânlar Yönetmeliği Kadastral Harita Üretimi ve Kontrolü Genelgesi (20110/11 sayılı) ile Tescile Konu Harita ve Plânların Kontrolü Kontrolü Hakkında Genelgenin (2010/22 sayılı) ilgili hükümlerinde yer alan teknik esaslara göre büro ve arazi yapılır.

Kontrol sırasında tespit edilen hata ve noksanlıklar ilgili formlarda belirtilmek suretiyle ilgili kurum / serbest mühendise bildirilir. Büro ve arazideki hata ve noksanlıklar giderildikten sonra konntrol işlemleri tamamlanarak “kontrol raporu” düzenlenir ve rapor kontrol mühendisi ile serbest mühendis tarafından imzalanır.

Kontrolden sonra kadastro gören yerlerde biri asıl olmak üzere üç takım işlem dosyası, kadastro görmeyen yerlerdeise iki takım işlem dosyası, “kontrol raporu” ve tescil bildirimleri de eklenerek tescil işlemi için bir üst yazı ile tapu müdürlüğüne gönderilir.

* Tescilden sonra değişiklik parsellerin fen klasörü ve paftasına işlenir.

Tapu Müdürlüğünce de;

Akitsiz işlemler için olan istem belgesi düzenlenir.

Parselasyon ile oluşan parseller; dağıtım cetvelleri ve tahsis cetvelleri esas alınarak tescil edilir. Tescil, tapu kütüğünün meşgul sayfasını takip eden ilk boş sayfadan başlamak suretiyle yapılır.

Tescil sonrası, işlem dosyasının aslı tapu müdürlüğünde alıkonurken diğer nüshalar kadastro müdürlüğüne geri gönderilir. (Tescil Yönünün ayrıntısı için bkz. “Akitsiz Tapu İşlemleri”)

d) İşlemin Mali Yönü

Parselasyon haritasının kontrolü için işlem tarihinde uygulanmakta olan döner sermaye hizmet bedeli ilgilisi tarafından bankaya yatırıldıktan sonra talep alınır.

Belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarının kendi elemanlarınca ve harita mühendisi sorumluluğunda yapılan harita ve plânların kontrolünde döner sertmaye fiyat listesinde belirtilen ücret alınır.

Diğer kamu kurum ve kuruluşları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arasında döner sermaye hizmet bedeli ile ilgili olarak PROTOKOL düzenlenmesi halinde, döner sermaye hizmet bedellerinin tahsilinde ilgili protokol hükümleri uygulanır.